Как работи ипотечното финансиране при покупка на имот в строеж?

Накратко: Ипотечно финансиране за жилище в строеж е възможно, но условията зависят от етапа на сградата, политиката на конкретната банка, оценката на имота и кредитоспособността на купувача. При много проекти ключов момент е достигането на Акт 14, но това не означава, че всяка банка автоматично отпуска кредит от този етап.

Покупката на ново строителство често започва преди сградата да е завършена. Затова е важно купувачът още преди подписването на предварителния договор да знае каква част от цената трябва да осигури със собствени средства, от кой етап може да се включи банково финансиране и дали графикът на банката съвпада със схемата на плащане към инвеститора.

Може ли да се вземе ипотечен кредит за имот в строеж?

Да. Банки в България финансират покупка на имоти в строеж, но моментът, от който е възможно ипотечното финансиране, не е еднакъв за всички банки и проекти.

Често банките разглеждат възможност за финансиране след достигане на завършен груб строеж и Акт 14, когато обектът вече може по-ясно да бъде индивидуализиран и оценен. Възможно е обаче конкретна банка да постави допълнителни изисквания или да финансира при различен етап.

Преди достигането на етапа, приемлив за избраната банка, купувачът обичайно трябва да разполага със собствени средства за дължимите по предварителния договор плащания.

Какво означава Акт 14 за ипотечното финансиране?

Акт 14 удостоверява приемането на конструкцията на сградата и е важен строителен етап. За много банки той е ориентир, от който може да започне разглеждане на ипотечно финансиране на конкретен обект, но сам по себе си не гарантира одобрение на кредит.

Банката оценява едновременно имота, проекта и кредитоспособността на купувача. Затова „сградата има Акт 14“ и „купувачът ще получи ипотечен кредит“ са две различни неща.

Как банката решава дали да отпусне кредит?

Банката оценява както обезпечението и документацията на имота, така и финансовото състояние и способността на купувача да обслужва кредита.

• Доходите и тяхната устойчивост.
• Съществуващи кредити и други финансови задължения.
• Кредитна история и обща задлъжнялост.
• Стойността на имота според банковата оценка.
• Етапа на строителство и документите на проекта.
• Размерът на собственото участие.
• Срока и размера на искания кредит.

Одобрението е индивидуално. Дори два купувача на апартаменти в една и съща сграда могат да получат различни условия според доходите, задълженията, срока, обезпечението и политиката на банката.

Колко собствени средства са необходими?

Няма универсален процент собствено участие за всяка сделка. Размерът зависи от цената на имота, банковата оценка, схемата на плащане към инвеститора и условията на избраната банка.

Към септември 2026 г. изискванията на Българската народна банка за нови кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти, включват съотношение между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане до 85%, съотношение между плащанията по дълга и месечния доход до 50% и максимален срок на кредита до 30 години. Регулаторната рамка допуска ограничен обем отклонения на ниво банка.

Важно: лимит от 85% не означава, че банката е длъжна да финансира 85% от покупната цена. Банката може да приложи по-консервативно финансиране, а оценката на имота може да бъде различна от договорената продажна цена.

Каква е ролята на банковата оценка?

Размерът на възможното финансиране обикновено се определя спрямо оценката на обезпечението и правилата на конкретната банка, а не само спрямо договорената цена между купувача и инвеститора.

Ако банковата оценка е по-ниска от продажната цена, купувачът може да трябва да осигури по-голяма сума със собствени средства. Затова е разумно финансовият план да има резерв, вместо да се изчислява при максимално възможен процент кредитиране.

Каква е ролята на банката, която финансира проекта?

Когато даден жилищен проект има проектно финансиране от банка, тази банка вече разполага с информация за инвеститора и проекта. Това може да улесни част от проверките, но не означава автоматично одобрение. Купувачът продължава да преминава през индивидуална оценка на кредитоспособността.

Какви документи може да поиска банката?

Документите се различават според банката, етапа на строителство и конкретната сделка, но обичайно има две групи – документи за купувача и документи за имота.

За купувача банката може да изиска документи за самоличност, доходи, трудова или стопанска дейност, текущи задължения и други данни, необходими за оценка на кредитоспособността.

За имота и проекта могат да бъдат необходими предварителен договор, документи за собственост, разрешение за строеж, документи за конкретния обект, съответният строителен акт според достигнатия етап и други документи според изискванията на банката.

Как се съчетава ипотеката със схемата на плащане към инвеститора?

Графикът на плащанията към инвеститора и моментът, от който банката може да отпусне средства, трябва да бъдат съгласувани още преди подписване на предварителния договор.

• Купувачът уточнява цената, схемата на плащане и строителните етапи по договора.
• Проверява с банка или кредитен посредник от кой етап конкретният проект може да бъде финансиран.
• Изчислява каква сума трябва да осигури със собствени средства преди първото банково усвояване.
• След достигане на изискуемия етап подава или финализира документите за кредита и оценката на имота.
• Банката усвоява средствата според условията на договора за кредит и конкретната сделка – еднократно или на етапи, когато е приложимо.

Не трябва да се приема, че всеки ипотечен кредит при ново строителство се усвоява задължително на траншове или че окончателното плащане винаги е при Акт 16. Това зависи от договорите, етапа на придобиване на собствеността и правилата на банката.

Кога се подписва нотариалният акт?

Моментът на прехвърляне на собствеността не е универсално обвързан с Акт 16. Той зависи от предварителния договор, строителния етап, правния статус на конкретния обект, условията на инвеститора и изискванията на финансиращата банка.

Затова купувачът трябва предварително да уточни кога се предвижда нотариалното прехвърляне и как то се съчетава с банковото финансиране и останалите плащания.

Какво да проверите преди да подпишете предварителен договор?

• От кой строителен етап избраната банка може да финансира конкретния проект.
• Какъв размер собствено участие е реалистично необходим.
• Какво ще се случи, ако банковата оценка е по-ниска от продажната цена.
• Дали падежите по схемата на инвеститора съвпадат с възможните банкови усвоявания.
• Какви са лихвата, годишният процент на разходите, таксите и изискваните допълнителни продукти.
• Как се променя лихвата и от какъв индекс или методика зависи, ако е приложимо.
• Какви застраховки са необходими.
• Кога се прехвърля собствеността с нотариален акт.
• Има ли условия или срокове в предварителния договор при отказ или забавяне на банковото финансиране.
• Какъв финансов резерв е разумно да остане за разходи извън покупната цена.

Какви допълнителни разходи да предвидите?

Освен собственото участие по покупната цена, купувачът трябва да предвиди и разходи, които може да не се финансират изцяло от ипотечния кредит.

• Нотариални и държавни такси и местен данък при придобиване, когато са приложими.
• Такси за банково разглеждане и обслужване според тарифата на конкретната банка.
• Оценка на имота.
• Учредяване и вписване на ипотека, когато е приложимо.
• Имуществени и други застраховки според изискванията на банката.
• Разходи за довършване, обзавеждане, паркомясто или склад, ако не са включени в покупната цена.

Трябва ли да кандидатствате само в банката, която финансира проекта?

Не. Купувачът може да проучи предложения от различни банки, стига те да са готови да финансират конкретния имот и строителен етап.

Сравнявайте не само лихвения процент, а общата цена на кредита, ГПР, таксите, необходимото собствено участие, условията за предсрочно погасяване, изискваните продукти и начина на усвояване.

Често задавани въпроси за ипотека при ново строителство

Може ли да се вземе ипотека преди Акт 14?

Възможността зависи от банката, проекта и вида на обезпечението. При много сделки Акт 14 е ключов етап, но няма универсално правило, че финансиране преди него е винаги невъзможно.

Акт 14 гарантира ли, че банката ще отпусне кредит?

Не. Банката оценява както имота и проекта, така и кредитоспособността на купувача.

Колко процента от имота може да финансира банката?

Размерът е индивидуален. Регулаторният лимит на БНБ за съотношението кредит/стойност на обезпечението е до 85% за обхванатите жилищни кредити, но конкретната банка може да финансира по-нисък процент.

Колко собствени средства трябва да имам?

Зависи от банковата оценка, продажната цена, схемата на инвеститора, размера на кредита и разходите по сделката. Добре е да се предвиди и финансов резерв.

Какво става, ако банковата оценка е по-ниска от цената на имота?

Възможно е купувачът да трябва да увеличи собственото си участие или да промени структурата на финансирането.

Задължително ли е кредитът да се усвоява на траншове?

Не. Начинът на усвояване зависи от банката, договора за кредит, строителния етап и структурата на конкретната сделка.

Нотариалният акт винаги ли е след Акт 16?

Не. Моментът на прехвърляне на собствеността зависи от конкретния договор и правната структура на сделката.

По-лесно ли е финансирането от банката, която финансира проекта?

Възможно е част от проверките по проекта да са по-лесни, защото банката вече го познава, но купувачът пак подлежи на индивидуално кредитно одобрение.

Мога ли да сравня оферти от няколко банки?

Да. Това е разумна стъпка, тъй като условията, процентът финансиране, таксите и начинът на усвояване могат да се различават.

Какво е най-важното преди предварителния договор?

Да знаете кога са плащанията към инвеститора, от кой етап може да се включи банката и дали разполагате със собствени средства за периода преди банковото финансиране.

Важно уточнение

Този материал има информационен характер и не представлява индивидуална кредитна, финансова или правна консултация. Условията на банките, оценката на кредитоспособността и структурата на конкретната имотна сделка могат да се различават. Преди поемане на договорно задължение проверете актуалните условия с избраната банка, регистриран кредитен посредник и при необходимост с правен консултант.

Актуалност и източници

За общите кредитни стандарти са използвани публични данни и изисквания на Българската народна банка. Динамични банкови условия като лихви, такси, допустим строителен етап и процент финансиране трябва да се проверяват към момента на кандидатстване.